Bauwerksbuch in Wien: Wer braucht eines, bis wann, und wer darf es erstellen?

Die Rechtsgrundlage

Grundlage ist § 128a der Bauordnung für Wien. Er verpflichtet Eigentümer bestimmter Gebäude, ein Bauwerksbuch anzulegen, es laufend zu führen und bei der Stadt Wien zu registrieren. Das Bauwerksbuch dokumentiert den baulichen Zustand des Gebäudes, listet festgestellte Mängel mit einer Einstufung auf und hält fest, wann welche Bauteile erneut zu prüfen sind. Zuständige Behörde ist die MA 37, die Baupolizei der Stadt Wien.

Welche Gebäude betroffen sind

Betroffen sind Gebäude in Wien, die vor 1945 errichtet wurden. Die Pflicht trifft den Eigentümer. Bei verwalteten Liegenschaften kümmert sich in der Praxis die Hausverwaltung darum, weil die rechtzeitige Erstellung zu den Pflichten einer ordentlichen Verwaltung gegenüber den Eigentümern gehört.

Die Größenordnung: Rund 54.500 Wiener Gebäude stammen aus der Zeit vor 1945, rund 31.000 davon aus der Zeit vor 1919. Mit Stand September 2026 waren laut MA 37 erst rund 3.000 Bauwerksbücher registriert.

Die zwei Fristen

• Gebäude, die vor 1919 errichtet wurden: Das Bauwerksbuch muss bis 31. Dezember 2027 erstellt und registriert sein. Das betrifft den klassischen Wiener Gründerzeitbestand, also den Großteil der Zinshäuser in den inneren Bezirken.
• Gebäude aus den Jahren 1919 bis 1945: Frist ist der 31. Dezember 2030.

Für Gebäude ab 1945 gilt derzeit keine Erstellungspflicht nach § 128a. Sonderfälle wie Kleinstgebäude oder gemischte Baujahre innerhalb einer Liegenschaft sollten im Einzelfall mit einem befugten Ziviltechniker geklärt werden.

Wer das Bauwerksbuch erstellen darf

Das Bauwerksbuch darf nur von dafür befugten Personen erstellt werden. In der Praxis sind das Ziviltechniker einschlägiger Fachrichtungen, Baumeister mit entsprechender Befugnis sowie allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige. Die befugte Person begeht das Gebäude, beurteilt den Zustand, stuft die Mängel ein, unterschreibt das Bauwerksbuch und verantwortet den Inhalt fachlich.

Der Eigentümer oder die Hausverwaltung kann die Erstellung nicht selbst vornehmen. Organisieren darf sie aber jeder: Unterlagen beschaffen, Termine koordinieren, die Dokumentation aufbereiten. Genau diese Trennung nutzt bwb24: Rev2 organisiert, befugte ZT-Partner beurteilen und unterschreiben.

Was im Bauwerksbuch stehen muss

Das Bauwerksbuch enthält die Beschreibung des Gebäudes samt Bau- und Nutzungsgeschichte, die vorhandenen Pläne und Bescheide, das Ergebnis der Erstbegehung mit Fotodokumentation sowie eine Mängelliste. Jeder Mangel wird einem Bauteil und Element zugeordnet und in eine Kategorie eingestuft. Aus der Kategorie ergibt sich die Frist für die Folgekontrolle:

• Kategorie A: guter Zustand, Folgekontrolle in zehn Jahren
• Kategorie B: leichte Mängel, Folgekontrolle in fünf Jahren
• Kategorie C: schwere Mängel, Folgekontrolle in drei Jahren
• Kategorie D: Gefahr in Verzug, sofortiges Handeln

Mit der Ersterstellung ist es nicht erledigt. Das Bauwerksbuch muss fortgeschrieben werden: Folgekontrollen zu den vorgegebenen Terminen, neue Mängel, behobene Mängel, Nachdokumentation. Wer das nicht im Blick behält, hat in drei Jahren das nächste Problem.

Warum die Zeit knapper ist, als sie aussieht

Bis Ende 2027 sind es noch gut 14 Monate, und rund 28.000 Häuser vor 1919 haben noch kein Bauwerksbuch. Ein Ziviltechniker braucht auf dem klassischen Weg rund 15 Stunden pro Haus, dazu kommt die Wartezeit auf einen Termin zur Planeinsicht bei der MA 37, die mehrere Monate betragen kann. Wer mit der Beauftragung bis Mitte 2027 wartet, bekommt mit hoher Wahrscheinlichkeit keinen Termin mehr. Für Hausverwaltungen mit vielen Altbauten ist das kein Preis-, sondern ein Kapazitätsproblem.

Häufige Fragen